Eén op drie supermarkten in wijkcentra te klein voor gezonde exploitatie
Een derde van alle supermarkten in conveniencecentra is kleiner dan 1.000 m² winkelverkoopvloeroppervlak. Dit is in dit type centra te klein om nog rendabel te kunnen opereren. Terwijl supermarkten schaal willen maken om toekomstbestendig te blijven, lopen ze in wijkwinkelcentra vaak tegen fysieke beperkingen aan. Zonde, want juist daar ligt de sleutel tot waardecreatie voor beleggers: door het supermarktaanbod te versterken, kunnen centra niet alleen hun vitaliteit behouden, maar ook hun vastgoedwaarde verhogen.
De stille motor van de retail
Binnen de Nederlandse retailsector blijft het foodsegment de stabiele kracht. Waar non-food het al jaren moeilijk heeft door de verschuiving naar online en veranderend koopgedrag, blijven supermarkten de omzet op peil houden. In 2023 werd voor het eerst de grens van € 50 miljard aan supermarktverkopen gepasseerd en voor 2025 ligt de prognose op ruim € 51 miljard.
Die groei komt echter voornamelijk door prijsstijgingen. De volumes hebben een lichte daling laten zien. Tegelijkertijd stijgen de kosten voor arbeid, energie en vastgoed. Het resultaat: marges staan onder druk en de totale bedrijfskosten nemen als percentage van de omzet toe. Voor supermarktorganisaties betekent dit dat efficiëntie en schaalgrootte cruciaal zijn om winstgevend te blijven.
Waarom omvang het verschil maakt
De schaal van supermarkten neemt al jaren toe. Steeds meer formules overschrijden de grens van 1.500 m² winkelverkoopvloeroppervlak. Grotere winkels zijn rendabeler omdat ze:
- efficiënter opereren door schaalvoordelen,
- meer ruimte bieden voor nieuwe verdienmodellen zoals retail media en versconcepten,
- duurzamer kunnen investeren in energiezuinige installaties en technologie.
Kort gezegd: schaal maakt het verschil tussen groei en krimp.
Kleinere supermarkten hebben die ruimte niet. Zij kampen met hogere exploitatiekosten per m², een beperkter assortiment en minder ruimte voor innovatie. Vooral zelfstandige ondernemers worden geraakt. Sinds het tabaksverbod in 2024 verloren veel kleine winkels tenminste 10 tot 15% van hun omzet, wat een forse klap voor hun rendabiliteit is.
Uit recente marktdata van Locatus blijkt dat ongeveer een derde van alle supermarkten in conveniencecentra kleiner is dan 1.000 m² winkelverkoopvloeroppervlak. Dat betekent dat een aanzienlijk deel van het huidige aanbod structureel te klein is voor een gezonde exploitatie.
“Supermarkten staan op een kantelpunt,” zegt Jeroen van der Weerd, supermarktgeograaf en eigenaar van Bureau van der Weerd. “Zij zullen de komende jaren kiezen voor locaties waar schaalvergroting wel mogelijk is. Als de belegger of eigenaar niet meedenkt, lopen zij het risico op leegstand of afnemende huurzekerheid.”
Wijkwinkelcentra als kans voor waardecreatie
Toch ligt juist in wijkwinkelcentra de grootste kans. Veel centra zijn gebouwd in een tijd waarin 800 à 1.000 m² de standaard was. Vandaag is dat simpelweg te klein om toekomstbestendig te exploiteren. Tegelijkertijd kampen veel centra met leegstand of versnipperde indelingen.
Door bestaande supermarkten uit te breiden of een extra supermarkt toe te voegen, kan de trekkracht van het centrum aanzienlijk toenemen. “Een sterke supermarkt is een dagelijkse publiekstrekker,” zegt Van der Weerd. “Meer bezoekers betekent meer omzet voor omliggende winkels. En dat maakt het hele centrum sterker.”
Het vergroten van het supermarktaanbod heeft bovendien nog een extra voordeel: het helpt leegstand terug te dringen. Door meters samen te voegen of anders in te richten, ontstaat schaarste in courante winkelruimte wat de waarde per m² versterkt. Voor beleggers is dat een directe kans om de performance van hun vastgoed te verbeteren.
Beleggen in convenience: tijd voor focus
Volgens Ellen Tak, die jarenlang verantwoordelijk was voor de beleggingsstrategie van Altera en met succes leiding gaf aan de strategische koerswijziging om van een gemengde portefeuille volledig te focussen op convenience, vraagt de huidige markt om scherpere keuzes.
“Supermarktvastgoed is niet meer automatisch een veilige haven,” zegt Tak. “Het rendementsverschil tussen sterke en zwakkere locaties loopt op. Hoogwaardige supermarkten met goede huurders en sterke positie blijven aantrekkelijk, maar locaties zonder toekomstpotentie verliezen snel aan waarde.”
Beleggers die inspelen op de behoefte aan schaalvergroting en positionering van supermarkten kunnen daarentegen hun portefeuille structureel versterken, zowel qua stabiliteit als rendement.
Samen sterker: data en strategie gecombineerd
Om beleggers daarin te ondersteunen, bundelen Jeroen van der Weerd en Ellen Tak hun krachten. Binnen Bureau van der Weerd combineren zij Jeroens markt- en data-expertise met Ellens beleggingsstrategie en portefeuille-inzichten.
“Wij merken dat beleggers behoefte hebben aan feitelijk, onafhankelijk advies,” zegt Tak. “De tijd van generieke beleggingsbeslissingen is voorbij. Met data, inzicht en strategie helpen we hen om toekomstbestendige keuzes te maken.”
Ruimte creëren is waarde creëren
Supermarkten blijven de stabiele motor van de retail, maar die motor heeft ruimte nodig. Door in te spelen op de behoefte aan schaalvergroting binnen wijkwinkelcentra, kunnen beleggers niet alleen bijdragen aan beter functionerende supermarkten, maar ook de waarde van hun vastgoed structureel verhogen. In een markt waar rendement steeds meer wordt bepaald door kwaliteit en toekomstbestendigheid, is ruimte de sleutel tot waardecreatie.
