Omzetprognoses voor supermarkten in de binnenstad: een vak apart!

Omzetprognoses voor supermarkten in de binnenstad: een vak apart!

De afgelopen drie maanden ben ik betrokken geweest bij diverse marktanalyses voor supermarktlocaties in binnensteden. Wat ik al wist werd opnieuw en vooral duidelijk bevestigd; in binnensteden zorgt de ongekende ruimtelijke dynamiek dat veel meer aspecten doorslaggevend zijn voor een exploitatie dan voor een supermarkt in een wijkwinkelcentrum of op een solitaire locatie. Bovendien verschilt het exploitatiebeeld t.o.v. reguliere supermarkten in sterke mate. Omzetten per m² winkelvloeroppervlak liggen hoger dankzij hoge omzetsnelheden (vers, kant en klaar, take away) op relatief kleine metrages en het huurprijsniveau past zich daar op aan.

Nieuwe binnenstad supermarkten zijn vooral gemakswinkels en genereren een fors deel van de weekomzet uit het out-of home-assortiment. De nieuwste zogenaamde city-concepten van Jumbo, Coop Vandaag en Spar bewijzen dat op steeds meer plekken in de binnenstad. Jumbo geeft aan ruimte te zien voor tientallen Jumbo City-winkels en ook Coop Vandaag timmert flink aan de weg. De gemakswinkels zijn ook volop in ontwikkeling. De eerste Jumbo City in de binnenstad van Groningen was volgens mij geen doorslaand succes, maar de nieuwste variant van Jumbo City in Den Bosch laat veel verbeteringen zien. Waar je in Groningen niet zeker wist of je nu in een supermarkt of een restaurant terecht was gekomen, is de Jumbo City in Den Bosch wel een echte gemakswinkel met een flinke variatie aan ‘ready to eat’-producten.

Consumenten willen duidelijkheid en dat is belangrijk voor gemakswinkels. Coop heeft dat ook gezien en lijkt met Coop Vandaag in binnensteden nadrukkelijk de keuze te willen maken voor klanten die ‘out of home’-producten willen (kant en klaar, salades, koffie, snacks, etc.) en zich minder te richten op ‘traditionele supermarktklanten’. In de binnenstad van Amersfoort weet Coop beide werelden overigens goed te combineren, maar dat komt ook omdat er weinig concurrentie in de buurt is. Kijk je naar bijvoorbeeld Groningen, dan moet je echt een duidelijk profiel kiezen, want anders red je het niet tegenover de vele sterke binnenstad supers van Albert Heijn.

Vestigingsplaatsonderzoek voor binnenstad supermarkten is gecompliceerd. Omdat het aantal binnenstad supermarkten snel toeneemt, wordt locatiekwaliteit belangrijker en belangrijker. De haalbare omzet wordt verder mede bepaald door bijzondere componenten: doelgroep (% inwoners van het marktgebied dat een sterke out of home kooporiëntatie heeft zoals studenten en starters), passanten (veel fietsers en voetgangers, traffic-locaties), onderscheidend vermogen t.o.v. concurrentie, formulekracht, zichtbaarheid) en aantal werkzame personen in de omgeving. Door diverse data te combineren met een inmiddels uitgebreide expertise, is Bureau van der Weerd goed in staat om onderbouwd een nauwkeurige omzetprognose te doen voor supermarkten op dit type locaties.